调研丨环京房价触底反弹，暴涨2000后会再继续吗？

“历史总是惊人的相似，却不是简单的重复。”

周末感受到了浓浓的春意，帝都的大街上色彩逐渐丰富，走在路上感受到春风拂面，又是一年绿来到。

天气回暖，近期的环京楼市也借着这应景的天气， 暖意十足。

2月18号的一则消息，贝壳研究院的数据显示环京的燕郊房价回涨，率先打响了环京回暖的第一枪。

贝壳研究院Real Data数据库显示，2018年10月，燕郊二手房成交均价仅为16722元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房成交均价已经涨为18416元/平方米，2019年1月达到18805元/平方米。

燕郊涨价2000余元。

紧接着北京环京乃至全国的各大楼市相关的媒体头条，基本上都围绕这个事件开始报道，同时也把环京其他地区，诸如大厂香河固安等地统统挖了一遍。

然后得出的结论：如数据显示，确实回暖了，价格普遍涨幅在500-2000左右。

本着实事求是的角度，我并没有第一时间写出稿件，而是在周末实地去了趟环京，亲自调研了一趟，看看实际上到底发生了什么，接下来又会如何演变。

回来后考虑了许久，接下来把我了解的真相和分析结果和大家说下。

首先说下环京房价的前因，只有了解过去才认清现在，认清现在才能分析未来。

自从环京调控以来，已经过去了将近3年时间。

在经历了房价暴涨的故事和暴跌的事故以后，因位置特殊，离首都过近，意味着调控的政策不容置疑，导致环京房价冰封至今，寒意逼人。

环京涨也首都，跌也首都。调控力度之大，执行标准之严，超过国内99%的调控地区。

以至于曾经高居国内房企第六名的环京第一房企华夏幸福，不得不卖身续命，除固安大本营保留，其他环京项目忍痛割肉，十年积累拱手让与万科，只求留条活路。

当然，还有始终挣扎在生死一线的荣盛地产，因同样土地储备重仓环京，以不断试图打破同区域的价格底线的套路，只为回款，一众开发商房企被迫下场厮杀，近两年合纵连横，也是热闹。

一个是环京第一房企华夏幸福，一个是环京小天王号称小万科的荣盛，两大龙头活的艰难，其他小开发商更不必多说。

当然，房价也是刺激的很。

作为国内炒作最疯狂的地区，2016-2017年的环京房价领头羊燕郊一度飙升到4万多，同一时间的大兴地铁口的房子也才4万多，房山也就3万。

而其他诸如大厂香河固安等地，也统统超过2万大关，奔三而去。

我见证过一晚上房价涨1000-2000的速度，大概就像范伟赵本山小品讲的，2000、2500、3000、3500、5000！一套一个价！一天一个价！一小时一个价！

我参加过最多上千人的开盘现场，一共几百套房子，参与排号的人超过万人，每个人都是“刚需”。

全国的炒房客飞蛾扑火一般的扑向环京，别管多钱，有房没有，无所谓面积大小，有就交钱！全款！

那时候买房都是要托关系，给茶水费。

看到过许多普通刚需绝望的表情，一晚上的时间房价贵了二三十万，这或许是普通家庭十几年的积蓄，就这么蒸发掉了。

意味着他们就这么被排除在外，也许将来再没希望留在北京附近。

与他们相反的，还有一群职业的炒房团。在那个阶段炒房的人，抱着一夜暴富的梦想，豪掷千金，赌了一把大的。

2012年，环京某处的一片黄沙地上，，一些穿着白衬衫黑皮鞋的人指着偌大一片空地激情澎湃的讲着未来的规划。

“大哥你看，那里以后是一片高级商务写字楼，脚下是一个五星级酒店，隔壁就是知名连锁商业综合体，未来这边类似国贸的CBD，会有大量的新北京人集中在这里，房价肯定能涨到1万！”

一阵大风刮过，被漫天黄沙迷了眼的大哥揉了揉眼睛，仿佛看到未来的样子，用力点了点头，签下了5000一平米的认购单。

他没想到的是，1年后的2013年房价会涨到1万多，这是丰收的喜悦，他开始知道炒房原来可以这么快的赚钱，于是又买了2套。

但没想到的是2年后的2014年又降到5000，更没想到的是4年后的2016年涨到2万多，更更没想到的6年后的2018年最终还是1万多。

大起大落大喜大悲

希望你认真了解了过去，再来看现在。

要明确的是，目前官方的统计数据失真，从房管局的网站上我们可以查到的数据基本上都是经过调控的，需要稳定，不管是房价还是成交量，都需要“稳中向好”。

再者，环京的概念只局限于北三县（燕郊、香河、大厂）南三县（廊坊、永清、固安）。其他伪环京不在调查之列，也基本上没有太大的研究价值和投资价值。

根据我实地的调研了解，环京的部分地区，比如北三县和南三县，确实房价和成交量有回暖的事实，环京市场价事实上触底反弹。

毕竟暴跌了2年多，大部分地区已经腰斩。目前的售价已经在成本价附近徘徊。

但是，房价的回升幅度不大。除了燕郊因为地铁的消息，对房价产生了实质性的利好之外，其他环京地区房价小幅提升。

开发商最大目的还是尽快走量回款为主，而不是暴涨。

原因也很简单，在这个阶段暴涨意味着与国家目前的房住不炒的大形势违背，这也是当局不允许的。

一旦过于高调，势必会再次重拳打压，对谁都没好处。

我们也要清楚的认识到目前的大环境并不乐观，不足以放松对房地产的调控。一城一策已经是底线，地方的小动作目前也是可以容忍的。

但环京这个地区，无论是围绕副中心的北三县，还是围绕新机场和雄安新区的南三县，都一定程度上有维稳的义务和责任。

环京的房价在暴涨暴跌后，回归到真正的居住价值，其次才是投资价值。这也是国家对于当下楼市的定位，房住不炒，但是，不意味着不允许涨一些。

所以现在的局势，对于首套置业的刚需来说，是一个时机，不要看网络上的消息，还是要抽时间去多走走市场，实地了解下市场情况。

说完现在，再说说未来预期。

我清楚，这个阶段入场的并非都是刚需，其实投资或投机的人还是有。

每一次房价反弹时候都会刺激到一批人入场，多年的思维惯性形成了，而且说到底，环京必经作为这一次调控中，作为第一梯队的选手，摔的也是最惨的，自然水分也是挤的最多的。

那就不得不让人思考，是不是房价反弹幅度也是最大的呢？

按照16-17年的房价水平，比如燕郊的4万多，大厂的2万多，按现在房价算，都还有非常大的上升空间，算下来，至少房价未来有每平米10000以上的升值预期，诱惑非常大。

但是！

但是，如果是投资的话，我们需要考虑投资回报率，就需要考虑一个问题，如果房价回升到原来的高点，需要多少时间？

按照目前的市场算，1年内涨回去，每个月平均超过1000元的涨幅，如果是100平的房子，也就一个月10万的利润，每年120万的利润。

这样的收益率代表什么？这代表房价在暴涨。

这种情况官方决不允许，这是维稳需要，没商量。那砍一半呢？每月5万收益？实际上没区别，一样会被控制。。

按照这个算法，至少我们可以估算出，2-3年内大概率不会涨回到高点。

近期大家的焦点都在股市上，官方不遗余力的推行长期价值，一号首长也提出金融供给侧改革，大部分的焦点都围绕着金融服务于实业的角度。

当然，股市的价值是另一个话题，作为4000点牛市起点的亲历者，我对股市持谨慎态度，不做深入讨论。

所以说，如果投资的话，建议在权衡利弊之后，确定没有更好的标的物之后，再投楼市，也要做好3年以上的持有周期。

这是给投资者的一些建议。

当然，自住是另一回事，环京楼市还存在另一种可能，就是短期内反弹到一定的价位，然后保持温和上涨，细水长流。近期房价的走势就有这样的迹象。

这可能会造成短期内购房的预算增加，增加额外的压力。

当然，近期关于取消公摊的政策也会带来一些变量，有机会单独说下，就不展开了。

作为投资者，最好的结果就是买在低点，卖在高点，无论楼市还是股市。

但历史告诉我们，前首富万达王哥没做到，环京大佬华夏王哥没做到，宇宙第一房企碧桂园的杨主席表面做到了，但排掉高周转背后的雷却没做到。

从事实上来看，失败的概率是远远大于成功的，虽然每个人身边都有一个成功的案例在激励着你。

希望这一次下场的你，是在考虑了2年之后做出的决定，而不是2周，2天，或者2小时。

又一个轮回开始了