返乡置业潮遇冷，三四线楼市凉凉

西瓜说房的朋友们大家好！

节后各行业开始了新一年的工作，北京和全国房市也出现了一些现象和变化。

下面西瓜君就带大家来看看近日的房市动向。

从全国来看，春节后的市场呈现“冰火两重天”的分化现象。

一、以北京为首的一线城市购房意愿和成交量价开始回升；

二、新房销售市场低迷，预示着存量交易时代的开启

三、三四线城市“返乡置业潮”渐冷，90后已成返乡置业的主力。

首先，我们来看一条新闻，据人民网报道，《北京节后购房意愿抬升，刚需期待房价稳定》

新闻中反映了三个现象：

1.在经过两年的房产调控政策，房价平稳了近一年后，很多观望已久的人购房意愿抬升，准备节后入手。

其实，房市火热下购房者怕买到高点，市场火爆下也买不到价格合适的房子；

房市下跌购房者更会持币观望，希望房价能再降一点。

如上图所示，北京房价经历了17年3月的房价和成交量的双重高点后，透支了接下来近一年的购房需求，很多购房者都选择持币观望。

一直到18年3月，房价平稳后，二手房成交量才有较大回升。

2.现在的北京市场，新房价格并不便宜且多位于昌平、大兴等偏远地段，八成人会选择购买二手房。

北京新房成交量一直在下滑，地段建的越来越远，价格却和二手房一样越来越高。

2017年北京二手住宅成交量为13.6万套，16年为27.2万套。

二手房成交比例已占近80%。

3.如今楼市正在逐渐回归理性，“大多购房者心里面有两个预期：

第一，北京房价已经经过长时间探底，不会再有较大跌幅。

第二，买房是一件至少五年的长期投资，房价平稳下正是入手的好时机。

北京严格的调控政策某种程度上促进了市场的稳定，给了刚需购房者信心。

从数据上看，一线其他城市房价也进入了止跌回升阶段。

2019年，房企首月成绩单陆续公布，新房销售市场仍是“低迷”，较去年同期有较大下滑。

主要呈现三个特点：

1.1月全国房企前三甲同比去年业绩下滑30%。

1月全国房企销售金额约6773亿元，前三甲依旧是万科、碧桂园、恒大，但前三甲业绩同比去年下滑近30%。

据碧桂园公告，新年首月，其共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币330.7亿元。与去年同期约691.6亿元相比，1月份碧桂园合同销售金额下滑52.2%。

万科恒大亦延续低温走向。据此前公告，万科1月份合同销售金额488.8亿元，同比减少28.1%；恒大为431.7亿元，同比下滑32.9%

在过去一个月，超3成百强房企权益销售金额同比下滑。其中，13家房企权益销售金额降幅超30%，22家房企降幅在30%以内。

2.百强门槛见顶，房企发展速度放缓。

某种程度上，2017年和2018年才是房企的“巅峰时刻”，在“去库存”，“棚改货币化”等政策实施的背景下，碧桂园、恒大、融创等企业下重注赌三四线楼市的前景，并且赌赢了，实现了业绩的飞跃。

18年碧桂园以6000亿的销售额登顶，而15年其销售收入不过1400亿，三年增长328%。

这种发展速度很可能成为“绝响”，未来的房企将更多的在提高行业集中度和效率上发力，业绩规模将保持稳定甚至小幅度衰退。

如今行业集中度进一步提升，但随着市场下行，百强门槛并未提升。克而瑞数据显示，1月份百强房企操盘金额入榜门槛11.1亿元、权益金额入榜门槛10.3亿元，均与去年同期基本持平。

3.万科重回榜首，1.5万/平米的产品卖得最好

用销售额/销售面积，可以得出房企所售房屋每平米平均售价。

这个指标可以反映该房企销售产品的价格档次。

西瓜君计算了前十名房企的房子售价，标红的为19年业绩有提升的房企。

万科 1.45万/平米

碧桂园 0.95万/平米

恒大 0.89万/平米

保利 1.51万/平米

中海 1.65万/平米

融创 1.50万/平米

绿地 1.18万/平米

华润 1.75万/平米

龙湖1.62万/平米

世贸 1.67万/平米

可以看出，有业绩提升的房企，平均售价大概在每平米1.5-1.6万左右。

碧桂园、恒大的产品平均售价明显低于其他前十房企，在每平米0.9万左右。

其实这正反映了房企在三四线城市和以省会城市为主的二线城市的布局不同。

18年5月100个城市新建商品住宅成交均价中，一线、二线、三四线城市分别为41659元/平方米、13197元/平方米和10350元/平方米。对此类价格进行区间划分，其中一线城市4万元以上均价水平持续了14个月，二线城市1.2万元以上均价水平持续了11个月，三四线城市1万元以上均价水平则持续了9个月。

未来的房企主要开发业务将从三四线城市向二线城市收缩。

因为三四线城市的需求已经被大大透支了。

至于一线城市，早已经是存量房交易为主导的市场。

随着三四线城市的开发基本完成，住房需求被满足，将来全国房地产市场都将由增量开发向存量经营管理过渡。

二手房交易量占比越大的城市，说明市场越成熟，泡沫越小，未来房价下跌的风险越低。

以往的春节，一二线城市售楼处普遍冷清，不少购房人会选择在老家挑挑房子。春节接待的客户大多是在外地工作的年轻人。之前，这些购房人的爸妈已经到楼盘里“踩过点”了，有购房意向，就等着孩子回来拿主意了。

很多三四线城市，高楼建的和省会一样多。

春节前，58同城、安居客发布《2019返乡置业调查报告》。数据显示，52.7%的“漂一族”有返乡置业意向。对于有返乡置业意向的人群来说，三线、四线及以下城市依然是返乡置业的主力城市，合计占比达到78%。“北上广深”的“漂一族”返乡置业热点城市则集中在工作地周边。

不过，相比2018年的58.7%返乡置业意向，2019年返乡置业意向人群占比已经出现了下降。

其中，90后及95后已成为返乡置业的中坚力量，占比共达到62.1%，80后占比为20%。随着90后一代进入成家立业的年龄，购房刚需逐渐显现，返乡置业的需求也较为强劲。

从数据上来看，90后已经成为了返乡置业的主力，毕竟90后一大部分已经进入了成家买房的年龄，而对于80后来讲，买房的基本上已经完成了各自的置业，没有买房的也仅仅是一小部分。

对于返乡置业来说，自住几乎是唯一的需求。

以三四线城市均价每平米1.2万计算，90平米的房子总价108万，首付30%则为32.8万。在房价低一些的城市，买小一些的房子，首付10-20万就能买到一套属于自己的房子。

相比一线城市动辄上百万的首付，返乡置业的价格看起来很吸引人，很多人甚至不需要父母的资助就能独立买房，对于一大批"小镇青年"来说，买不起一线的房产，能独立在家乡置业，既是对自己奋斗能力的肯定，也是为自己留一条后路。

据相关数据，中国人首次置业者平均年龄27岁，他们绝大多数都是选择在三四线城市置业的年轻人。

曾经高喊不买房的90后为已经开始返乡置业了，

那么那些00后不买房甚至是有三套房的观点是否能够站住脚？

其实，未来二手房市场将成为多层次的阶梯制。

三四线房产位于这个二手房交易金字塔模型的最底端。

由下层向上层的置换需求远大于卖掉“上层房产”、“返乡置业”的需求。

一线城市房产所有者不足6000万人，而二三四线城市房产所有者超过10亿人。

只有处于上层的房产，资产才有流动性和金融属性。

底层的房产仅有自住的居住属性。

房产向上置换的需求将持续旺盛。

对于购房者来说，提前抢占上层筹码是稳赚不赔的选择，拥有更多的选择权。一线城市房产犹如“硬通货”黄金，总量有限，保值性极强。二线城市房产犹如白银，三四线城市的房产可能就犹如不断通胀的纸币了。

三四线房产越“泛滥”，一线城市房产保值性越强，要知道，金银、纸币的兑换比例并不是恒定的，物以稀为贵的基本价值规律却是不变的。

“人口减少，房屋过剩”是一个伪命题，四线城市房产和一线城市房产是两种完全不同的商品。

三四线城市房产的过剩，只会降低三四线房产的法币定价，反而会提高一线房产的“绝对价值”。

若现在人均一套房的时候，有人愿意用三套房四线城市换一套北京房产；当二十年后人人都有三套四线房产的时候，一套北京房产的价格将是至少十套四线房产。

无他，“纸贱金贵”而已。

以“一套房值多少碗大排面”来计算一线城市房产的真实价值，就会发现这个数字因为一线房产的稀缺性，随着社会生产力的提高，只能是越来越高。

而四线城市的房产却可能跑不赢通货膨胀，保持恒定甚至缩水。

2019年的开端，房市已经显示出了今年的两大趋势：

1.当三四线城市的住房需求被满足后，“置换”需求会让资金向上级城市流动。

2.三四线城市和一二线城市，楼市呈现一“冷”一"暖"的趋势，未来将分别进入下调和上调周期。